一、项目名称：阜阳市城南新区[2021] -27号地块房地产项目开发委托管理项目
二、项目编号：FYTC-ZZCZ-2022-094
三、首次发布时间：2022年8月10日
四、澄清、答疑内容：
1、第一章1、第2.3.3条管理服务期：自房地产项目开发委托管理合同签订生效之日起，至项目完成销售目标且最后一期集中交付日后满【3】个月止。管理服务期限届满，中标人可终止管理服务工作并撤出全部管理团队。
询问：如因不可抗拒因素导致无法合作到服务期限届满，甲方是怎样的处理措施？
答：详见招标文件合同内容第三十二条。
2、第二章1、投标人须知第12.1条，投标有效期指投标文件应从开标之日起120日内有效。
询问：投标文件有效期为何设置这么长时间？
答：为保证招标人有足够的时间在开标后完成评标、定标、合同签订等工作。
3、投标人须知第17.1.1条，投标人应准备投标文件正本一份，正本的封面右上角上应清楚地标记“正本”的字样。
询问：前述有说明因疫情影响，不再进行现场投标，请问纸质版投标文件也必须在投标截止时间之前送达开标地点吗？
答：详见补充公告。
4、投标人须知第25.2.1条第二阶段评审综合打分表中服务方案部分
询问：1-9服务方案展示的形式（PPT、WORD、表格）、内容及其深度要求？
答：均由投标人结合自身实际情况自行考虑。
5、投标人须知前附表12项：投标报价主要包括但不限于“中标人委派所有人员（除营销销售人员）基本费用（含薪酬及奖励）”
询问：营销管理人员与营销销售人员如何界定，还是都含在营销费用里？
答：详见招标文件名词定义和解释。
6、投标人须知前附表26项：收费费率指：在本项目总销售额基础上收费，最终结算时，以实际销售额为准。
询问：项目总销售额是由甲方确定，还是由乙方确定？
答：按招标文件执行。
7、第三章 第5.2条首次开盘时间：不迟于2022年12月20日；若因招标人原因时间滞后或延期，则由招标人与中标人另行协商后确定。
询问：春节为1月21日，返乡为提前20天（春运为前后40天），首开时间在1月1日要较为合适些，时间是否可以改动？
答：按招标文件执行。
8、第四章 第五条激励机制第（2）小条：每季度回款目标任务达到实际销售额的40%及以上，甲方予以兑现正向激励。
询问：正向激励政策是什么样的措施？
答：正向激励详见招标文件第39页住宅每季度销售套数的激励标准，高于基准值属于正向激励。
9、附件四：《委派人员薪酬福利确认单》
询问：此附件是中标后提供，还是投标时提供？
答：按招标文件执行。
10、甲方按照本合同约定的委托管理服务费支付方式将委托管理服务费支付给乙方或其关联方在阜阳市辖区（三区内）内设立的子公司，并由该子公司提供等额的增值税专用发票
询问：增值税专用发票，税率是多少？
答：按相关规定执行。
11、甲方委派人员：其薪酬和福利标准由甲方单独制定。
询问：需明确甲方委派人员不属乙方管理费用？
答：甲方委派人员薪酬和福利由甲方支付。
12、涉及到影响项目产品品质等方面的规划设计、总包工程施工等合同文件，原则上应予以解除，在解除合同关系过程中，因解除合同所产生的纠纷由甲方负责处理，由此产生的所有费用由甲方承担
询问：此类费用是否列入成本和利润的考核范围？
答：列入。
13、项目委托管理的基本原则中“招标人作为...，并在项目定位、项目方案、项目重大设计变更、目标成本设定、重大招标、项目定价等环节具有最终决策权”，规划设计管理中“项目规划方案、建筑设计、材料设备等须满足中标人产品标准”
询问：是否理解为最终产品标准以招标人的决策为准？差异引起的成本变化是否允许调整？
答：按招标文件执行。
14、询问：服务期满，涉及工程、成本、财务等工作是否按时交接？如继续服务，费用怎么计算？
答：按招标文件执行。
15、营销费按项目总销售额的【2%】，如增加分销渠道，按项目总销售额的【3%】，营销费包含营销设施建造费（如：售楼部、样板房、广告围挡以及展示区景观等）
询问：按照行业常规标准，若【3%】还需包含营销设施建造费，营销费率过低中标后是否可以进行调整？
答：按招标文件执行，详见招标文件第53页和第67页相关内容。
16、项目委托管理的基本原则：甲方作为项目的开发建设单位，在项目定位、项目方案、项目重大设计变更、目标成本设定、重大招标、项目定价等环节具有最终决策权。
询问：甲乙双方意见不一致时，怎么保证项目开发进度、销售进度和利润目标的实现？
答：“委托管理目标”由乙方实现。
17、询问：乙方收取的管理服务费用，是否包含乙方委派至项目公司“营销人员的基本费用”？乙方委派人员基本费用指：乙方委派人员的薪酬福利，包括人员的工资、奖金、社会保险费、住房公积金、员工关系费用、员工培训费和其他相关人事费用等。这些是否全部算到营销费用里面？
答：按招标文件执行，详见招标文件第67页相关内容。
18、询问：乙方收取的管理服务费用，是否包含甲方委派至项目公司“管理人员基本费用以外”的差旅费、交通费、业务招待费、员工用餐费用、劳保费、通讯费、会务费、培训费等管理费用？
答：不包含。
19、询问：财务编制中没有收银，是否收银工作由营销承担？
答：由财务管理部负责。
20、询问：利润激励条款中，净利润率=（净利润额/主营业务收入）×100%，问题：主营业务收入在本合同中是含税销售额还是不含税销售额？
答：按招标文件执行。
21、项目已经完成竣工备案、交付及办理初始登记后，在满足会计结算条件时，项目可进行净利润率模拟结算。
询问：未售货值未发生的营销费用、未结算的工程成本怎么估算？融资利息股东投资资金利息、股东向项目公司借款利息怎么计算？
答：按招标文件执行。
22、询问：本合同无第三十条第4款。
答：序号编写错误。
23、询问：规划指标表建设规模中是否有限高要求？项目规划方案中的“建筑选型”具体指的什么？
答：详见《阜阳市[2021]-27 号地块拍卖出让文件》；“建筑选型”指建筑结构选型。
24、“中标人承诺项目实际工程成本的增加不超过工程成本管理目标的【3】%”与“项目的整体工程成本应控制在本合同约定的目标考核成本范围内，如因乙方管理单方面原因导致实际整体工程成本超过成本管理目标的【4.5】%的（不含设计变更、人工、材料费用变动或其他甲方认可的成本变更），则从委托管理服务费中扣减超出部分的20%作为违约赔偿”
询问：成本管理目标的[3]%与成本管理目标的【4.5】%有什么区别，标准如何界定？
答：按招标文件执行。
25、询问：投标文件构成的资料是否必须用黑墨水填写，能否是电脑打字电子版的投标资料？
答：按招标文件执行。
26、询问：《投标报价明细表》、报价明细表、报价枃成表；在招标文件中没有列出？
答：由投标人根据自身情况综合考虑自行拟定。
27、除《招标内容和服务要求》中说明并允许外，投标的每一种服务的单项报价以及采购项目的投标总价均只允许有一个报价。
询问：本次为委托开发管理招标，应报管理服务费率，只允许有一个报价指的是什么？
答：按招标文件执行。
28、询问：投标应以人民币报价，还是报管理费率？人民币报价是报什么价格？
答：本次项目以费率报价。
29、投标人或其关联方须在阜阳市辖区（三区内）内设立子公司
问：从税务角度，开票需要合同作为依据，委托管理合同是否可以以阜阳子公司签订或者三方签订补充合同。
答：按招标文件执行。
30、投标人要求：投标人或其关联方须具备建设行政主管部门核发有效的一级房地产开发资质；
问：投标人其关联方具备一级资质，提供资质扫描件，是否加盖投标人公章即可。
答：可以。
31、投标文件要加盖法人公章及法定代表人或其授权代表的印章，否则将被视为无效标。
问：文件中除要求加盖法人公章及法定代表人或其授权代表的印章，标书其他材料是否每一页都要加盖法人公章及法定代表人或其授权代表的印章；
提交标书为pdf，是否法人公章及法定代表人或其授权代表的电子印章加盖也满足投标要求。
答：凡招标文件要求签署、盖章之处，均应由投标人的法定代表人或法定代表人正式授权的代表签署和加盖公章，除此之外不做要求；
如提交投标文件为PDF电子版，签署、盖章之处均可以电子印章进行签署或盖章。
32、首次开盘时间：不迟于2022年12月20日；若因招标人原因时间滞后或延期，则由招标人与中标人另行协商后确定。
问：12-20开盘需要满足以下条件，是否可以中标后协商确定。2022-12-20开盘前提条件：、土地款及时交纳（9月底）确保土地证办理及后续开发贷办理；、团队进场后，3天内土方定标进场，7天内勘察、临水临电单位定标进场，12天总包、监理定标。
答：按招标文件执行。
33、每季度回款目标任务达到实际销售额的40%及以上，招标人予以兑现正向激励。
问：如何激励？比如按照激励系数+0.1%，执行标准为【中标人最终有效报价】%＋0.1%。
答：按招标文件执行。
34、销售激励套数考核
问：是否按照认购套数认定即可。
答：按招标文件执行。
35、委托管理服务费的计取标准及支付方式
问：委托管理服务费以中标人所售物业的销售总额（包括房屋、地下车位等可售物业的合同销售额（以网签合同销售额为准））的【中标人最终有效报价】%计取；招标人自持、保留物业视成功销售，按照物业货值*【中标人最终有效报价】%的70%计取。达到销售目标后的剩余物业，按照物业货值*【中标人最终有效报价】%的70%计取。
那未达到销售目标后的剩余物业按照物业货值*【中标人最终有效报价】%的？%计取。
答：不计取。
36、利润考核及承诺利润
问：净利润结算口径，其成本口径是否不包含项目融资成本，若成本包含项目融资资金成本，按照多少考虑,需要甲方明确。
答：包括融资成本，据实考虑。
承诺利润若超过3%，协议中按照3%基准目标的考核，是否不叠加协议中利润率考核，比如承诺利润5%，实际实现1%，委托管理服务费结算标准是按照【中标人最终有效报价】%-（5%-1%）执行还是按照【中标人最终有效报价】%-（5%-1%）-0.5%。若委托管理费及履约保证金不足，是否甲方不向乙方追缴。利润率承诺函是否需要按照固定模板。
答：叠加考核。
37、甲方委派人员工资
问：甲方人员委派工资是否在项目上据实列支，薪资标准。
答：根据人员劳动合同关系确定。
38、商务响应表格式
问：具体需要相应哪些文件及内容，需要明确？
答：商务响应表格式中服务期限、付款方式的招标文件要求一栏，仅填写详见“招标文件第***页”即可，是否响应及投标人的承诺或说明两栏由投标人综合考虑后自行填写。
39、投标人提交的项目经理及分项专职负责人人选，须分别填报项目主要负责人资历及业绩表，同时不得兼任其他工程项目的同类职务。
问:项目总经理及各部门乙方委派部门负责人均需要填写，是否可以word中直接填写打印还是必须手写。
答：可打印填写。
40、投标人须提供相关证书、本招标公告发布之日前一年内连续六个月（含）以上的养老保险缴费证明。关联方材料需同步提供政府部门或国家企业信用公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）或天眼查或企查查出具的股权结构证明文件为准。
问：是否仅需要提供项目总经理、成本招采部部门经理、工程管理部部门经理三人提供养老保险缴费证明即可。
答：仅需提供评审推荐表-管理人员要求（2）中的相关人员养老保险缴纳证明。
41、成本招采部部门经理具有经济类中级及以上技术职称或注册类证书；工程管理部人员中具有工程类中级及以上技术职称或注册类证书。
问：工程管理部人员是否提供部门经理工程类中级及以上技术职称或注册类证书即可。
答：工程管理部人员中具有工程类中级及以上技术职称或注册类证书。
42、委托管理服务合同
问：招标文件中委托管理合同，部分措辞及逻辑存在法律上的不严谨，是否中标后可以沟通微调。
答：如存在法律上的不严谨，则另行协商微调。
43、视频讲解说明
问：录制视频是否需要录制讲解人本人面目，有无特殊要求。讲解内容是按照技术方案还是以ppt展示。
答：无具体要求，但讲解内容需与服务方案内容一致。
44、第一阶段评比
问：第一阶段评比标准依据什么。
答：按招标文件执行。
45、该项目开发资金融资额度是多少？使用时间和利率多少？
答：由投标人自行综合考虑。
46、该项目规划中间有一条城市道路，有政府投资还是甲方来投资？何时开竣工时间？
答：政府投资；项目已完成施工招标。
47、地块1和地块2容积率等技术指标能否综合考虑使用？
答：须满足《阜阳市[2021]-27 号地块拍卖出让文件》要求。
48、招标书中约定：甲方在项目定位、项目方案、项目重大设计变更、目标成本设定、重大招标、项目定价等环节具有最终决策权。因项目开发周期尤其是抢首开等环节，需要及时快速决断，有的需要当天拍板决定，否则，运营目标计划就不能及时完成，请问甲方这些重大节点决策时间一般多长?
答：因各环节要求不同，无法统一时间，根据实际情况确定。
49、在设计和施工单位选择时，需要招标人同意的招标方式选择，这个招标人同意需要时间多长？是否一次性同意还是每项都要汇报同意？招标是以招标人还是中标人的名义？是否需要公开招投标？
答：因各环节要求不同，无法统一时间，根据实际情况确定。按招标文件执行。
50、关于“住宅每季度销售套数激励”，因每个季度销售额不一致，会时高时低最终代建费用竣工结算时是否以投标费率乘以最终销售额的基础上，再加减每个季度的调增或调减额计算。
答：按招标文件执行。
51、营销费用按项目总销售额的【2%】进行总体预算控制；根据项目实际需要，如需增加分销渠道，所需费用均含在营销费用中按照项目总销售额的【3%】进行总体预算控制。根据阜城目前情况，这个销售费用目前是不足的，是否可以上调？
答：按招标文件执行，详见招标文件第52页“4、营销费用”相关内容。
52、投标报价基准值：由招标人代表在开标现场随机抽取。抽取范围为2.8%、2.85%、2.9%、2.95%、3.0%；是否意味着低于这个费率为无效。
答：不高于招标控制价均可。
53、招标文件P20、P91关于评标基准价选择的说法不同，请明确以哪个为准？
答：本项目采用两阶段评标，第一阶段投标报价仅作为综合分析的其中一项考虑因素，第二阶段则针对所有中标候选人投标报价进行比较后打分。
54、招标文件标明“实际工程成本的增加不超过工程成本管理目标的【3】%”，“实际整体工程成本超过成本管理目标的【4.5】%的（不含设计变更、人工、材料费用变动或其他甲方认可的成本变更），则从委托管理服务费中扣减超出部分的20%作为违约赔偿”。若成本管理目标的【3】% <实际成本增加≤成本管理目标的【4.5】% ，乙方是否需要承担违约赔偿？如何赔偿？
答：按招标文件执行。
55、P36中，“《国土出让合同》约定的竣工时间”，请明确？
答：自2022年7月20日签订《土地出让合同》之日起42个月内。
56、针对标书中投标文件递交与格式的征询（招标文件第15页）：（各潜在投标人应提前将该项目签字盖章齐全的纸质版投标文件进行扫描后转化为电子版PDF格式，以上内容压缩为一个压缩包上传至邮箱，压缩包和邮件名称均须设置成：投标人名称+项目名称+授权人姓名+授权人手机号码，且邮件内容与邮件名称相统一，如因投标人邮件名称标识错误、邮件内容混传或联系人手机号码错误造成的后果，投标人责任自负。）
疑问：
1.所有签字盖章的是否可以全部使用电子签章？
答：可以。
2.考虑到打印出来有一些图片和内容看起来比较模糊。投标文件能否直接在电子版本文件上直接电子签章，这样PDF文件更加高清？
答：可以。
3.投标文件中能否出现如“**集团”文字或者集团logo的标识，是否会因导致泄露投标人身份导致标书不合格？
答：可以体现。
4.标书PDF文件的大小有没有限制？
答：无限制，建议投标人应充分考虑因文件过大导致上传时间过长或其他不可预见因素。
57、针对标书中询标方式的征询（招标文件第6页）：
（3）电子版投标文件询标方式：
评标委员会依据投标文件对电子版投标文件进行评审。评标过程中需要询标的，评标委员会通过现场监督员与投标人进行电话联系，并将询标函发送至投标人的指定邮箱。投标人作出的澄清修改或最终报价单须在15分钟内通过指定邮箱反馈给评标委员会。投标人须随时保持电话及指定邮箱畅通，否则责任自负。
疑问：
1.若有需要做出澄清的，投标人作出的澄清修改或最终报价单的文件格式（Word或者纸质扫描PDF）是什么要求？
答：如采用电子邮箱询标，则投标人自邮箱内接收到询标函后，须下载打印并在询标函相应位置进行回复后，重新将回复后的询标函扫描并上传邮箱。
2.若有需要做出澄清的，澄清文件上是否需要电子签章或者委托代理人签字？
答：需要法定代表人或其委托代理人签字。
58、针对标书中投标报价的征询（招标文件第15页）：
（13.1除《招标内容和服务要求》中另有说明外，投标报价应包括投标人为完成本项目而提供服务的一切费用。具体费用明细由投标人根据招标文件要求自行编制《投标报价明细表》列出。
13.2投标人应按照招标文件中提供的投标文件格式或自行编制的格式，完整地填写开标一览表、报价明细表和报价构成表等，说明其拟提供服务的内容、数量、价格、时间、价格构成等。
13.3除《招标内容和服务要求》中说明并允许外，投标的每一种服务的单项报价以及采购项目的投标总价均只允许有一个报价，任何有选择的报价，招标人均将予以拒绝。
13.4任何附有条件的投标报价，招标人均将予以拒绝。
13.5开标一览表内容在开标时将当众唱出。开标一览表的内容应与投标报价明细表内容一致，不一致时以开标一览表内容为准。
投标应以人民币报价。）
疑问：
1.委托管理服务费收费费率报价X.XX%，在开标一览表就上写去了；是否还需要另外单独制作《投标报价明细表》，再次说明投标人委托管理服务费收费费率为X.XX%。
答：由投标人根据自身情况综合考虑自行拟定。
2.若需要另外单独制作《投标报价明细表》；那么委托管理服务费收费费率X.XX%，，说明其拟提供服务的内容、数量、价格、时间、价格构成等。是不是不需要再展开列出？（感觉是不需要的。）
答：由投标人根据自身情况综合考虑自行拟定。
3.针对项目净利润X.XX%的承诺，是否需要单独制作如《关于该项目净利润的承诺》文件，单独说明。还是说，在实施方案中的第8部分，经济效益分析中能体现出项目净利润为X.XX%就OK了？关于净利润X.XX%的承诺，有没有指导性建议？
答：在服务方案经济效益分析中体现即可，也可单独提供相应承诺（格式自拟）。
4.投标报价《关于该项目净利润的承诺》文件如果需要单独说明，按照以下模板是否可以？
投标报价
我公司郑重承诺：
一、委托管理服务费收费费率： XX %。
二、项目净利润率： XXX %。
法定代表人（签字或印章）：
投标单位名称（盖章）：
2022 年 月 日
答：可以。
阜阳市城南新区建设投资有限公司
2022年8月15日
皖公网安备 34120202000424号